Los vicios ocultos
Los vicios ocultos o redhibitorios están previstos en el artículo 1615 del Código Civil. Son aquellos que impide que el bien sirva para su uso natural o que su servilidad sea defectuosa. Deben ser de tal naturaleza que si el comprador los hubiese conocido hubiera comprado o lo hubiere hecho por un menor precio (Num. 3o).
Requisitos legales para que consigue el vicio
- 1.) Haber existido al tiempo de la venta.
- 2.) Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente.
- 3.) La presunción de que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio.
- 4.) No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte. O tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio.
Vicios ocultos en los proyectos de vivienda
Dada su naturaleza de ocultos se presenta dificultad en la atribución de responsabilidad, cuando bienes, como inmuebles, presentan vicios que afecta su servilidad. Incluso, en algunos, su entidad pone en peligro la vida y salud de sus moradores.
En los proyectos de la construcción de inmuebles son varias las personas que intervienen en el desarrollo. Se pueden identificar: el constructor, el promotor inmobiliario, el dueño de la obra, vendedores, gerente de proyecto, financiadores, arquitectos, ingenieros de suelos, ingenieros calculistas, diseñadores de elementos estructurales y no estructurales, interventores, entre otros.
¿A quién se reclama un vicio oculto?
Los vicios ocultos se reclaman a quienes por razón del vínculo contractual, legal, o extracontractual deban responder por la lesión o perjuicio causado por el ocultamiento de los vicios
Respecto del vendedor
El comprador de la vivienda puede denunciar la presencia de vicios ocultos o redhibitorios al vendedor y perseguir la rescisión de la venta. La disminución proporcional del precio o la indemnización de los perjuicios causados (arts. 1917 y 1918 C.C.). Del mismo modo, está facultado para pedir la resolución o rebaja del importe acordado tratándose de compraventa mercantil (arts. 934 y 397 C. Co.).
Respecto del constructor o dueño de la obra
Puede denunciar el incumplimiento las normas técnicas especiales relativas a la idoneidad, calidad y seguridad del bien. Estos ante las autoridades administrativas competentes para que sean impuestas las sanciones correspondientes. Así mismo, está facultado para solicitar la efectividad de la garantías de eficiencia y calidad. Todo esto con fundamento en el artículo 78 de la Constitución Política, desarrollado en el Estatuto del Consumidor, que consagra en beneficio del consumidor la exigencia de la “calidad de bienes y servicios” (Ley 1480 de 2011).
Adicionalmente, puede solicitar la protección de los derechos colectivos reconocidos en los literales l) y m) del artículo 4º de la Ley 472 de 1998, correspondientes a los de “seguridad y prevención de desastres previsibles técnicamente”. La obligación de realizar “las construcciones, edificaciones y desarrollos urbanos. Respetando las disposiciones jurídicas, de manera ordenada, y dando prevalencia al beneficio de la calidad de vida de los habitantes”, procurando la adopción de las medidas pertinentes “.
Respecto de las demás personas que intervienen en el proyecto
Éstas personas, como el gerente, los vendedores, el interventor, etc., si actúan por cuenta del constructor, vendedor, o duelo de la obra, la responsabilidad es de las personas a quien representan o laboran. Ora, si actúan por su cuenta, bajo un vínculo ajeno a la subordinación de aquellos, son responsables si conocían los vicios y los ocultaron. En este último caso la responsabilidad puede ser contractual o extracontractual (C.C. art. 1604, 2341).
