La hipoteca inversa
T
iene como finalidad principal que el hipotecante pueda obtener liquidez de la propiedad inmueble. La entidad financiera se obliga a satisfacer el valor del inmueble, mediante una renta que garantice la subvención de las necesidades básicas del dueño del bien hasta su fallecimiento. A su vez éste garantiza la devolución de la renta recibida con el derecho real de hipoteca, que sólo será ejecutable, en principio, a su fallecimiento. De ahí la denominación —heredada de la terminología norteamericana— de “inversa”, que pretende reflejar que el beneficiario, a diferencia de las hipotecas tradicionales, recibe mensualmente una cantidad de dinero durante el plazo pactado (Moreno- 2018)*.
El proyecto colombiano
Se define la hipoteca inversa como una operación financiera a través de la cual se otorga un préstamo o crédito a los propietarios de un bien inmueble. Los constituyentes garantizan el cumplimiento de la obligación mediante un gravamen hipotecario. La hipoteca será exigible cuando fallezca el constituyente. Si son varios los hipotecantes cuando muera el último.
Clases de hipoteca inversa
El préstamo o crédito objeto de la operación de hipoteca inversa puede pactarse en cualquiera de las siguientes clases, según sea la voluntad de las partes contractuales:
- De única disposición. Aquella en la cual el préstamo o crédito objeto de la operación de hipoteca inversa es desembolsado por una única vez.
- De disposiciones periódicas temporales. Aquella en la cual se efectúan desembolsos periódicos por un tiempo determinado.
- De disposiciones periódicas vitalicias. Aquella en la cual el préstamo o crédito se desembolsa en forma periódica hasta el fallecimiento de los constituyentes de la garantía hipotecaria.
La partes
El constituyente y la entidad financiera. Aquél debe tener 65 o más años de edad. Si es titular proindiviso la hipoteca debe constituirse por todos los condueños. Pero cada uno deber tener esa edad.
El valor del desembolso
Para la tasación del valor de los desembolsos en todas las clases de hipoteca inversa se utilizarán como variables, entre otras: el avalúo de la vivienda, la edad de los solicitantes del producto y la modalidad pactada.
La exigibilidad de la hipoteca
La obligación será exigible por parte del acreedor hipotecario a partir de los seis (06) meses siguientes contados desde el momento del fallecimiento del único o último constituyente.
La entidad otorgante del crédito o préstamo exigirá inicialmente el cumplimiento de la obligación a los herederos. Quienes pondrá optar por:
Ceder el bien inmueble como dación en pago
Subrogarse la deuda y satisfacer el valor. Comunicarán a la entidad la forma de pago del préstamo o crédito, y podrán dar cumplimiento a la obligación.
Pago anticipado de la deuda y cancelación de la hipoteca
El constituyente en cualquier momento solicitar al acreedor la cancelación del gravamen. Para lo cual se deberá sufragar el capital dispuesto hasta la fecha de la materialización de la solicitud más los intereses pactados en el correspondiente acuerdo de voluntades. La cancelación del gravamen no generará sanción alguna para el constituyente de la garantía.
Renegociación de las condiciones de la hipoteca
Los constituyentes podrán solicitar la renegociación de las condiciones inicialmente pactadas en el contrato de hipoteca inversa, incluida la posibilidad de cambiar la clase y modalidad del préstamo o crédito.
La renta vitalicia
Es una operación financiera. A través de la cual se otorga una renta periódica durante la vida de una o más personas a cambio de un precio. El capital que recibe el rentista está representado en la transferencia del título de propiedad de un bien inmueble.
Las partes del contato
El rentista. La parte dentro del contrato de renta vitalicia que recibe las rentas periódicas a cambio de la transferencia del título de dominio de un bien inmueble.
El deudor. Las entidades que otorgan las rentas producto del contrato de renta vitalicia inmobiliaria.
Modalidades de renta vitalicia
La renta vitalicia podrá pactarse en cualquiera de las siguientes modalidades:
- Renta vitalicia constante. Aquella en la cual se efectúa un pago periódico al rentista por una suma inicial determinada. Indexada de acuerdo con el aumento que en cada anualidad se fije en el índice de precios al consumidor (IPC), hasta su fallecimiento.
- Renta vitalicia escalonada. Aquella en la cual las rentas periódicas son variables y es potestad del rentista consumir una mayor o menor proporción del precio o capital durante los primeros años. Luego la renta se reducirá o aumentará, según sea el caso. Así, las rentas podrán ser decrecientes o crecientes.
Se crea un usufructo vitalicio
El rentista transmite al deudor la nuda propiedad o a través de patrimonios autónomos. El derecho de usufructo del bien inmueble se mantendrá en titularidad de los rentistas hasta el momento del fallecimiento del único o del último de los mismos. Posterior al fallecimiento, la propiedad plena se consolidará en titularidad de la entidad deudora en el marco de la operación financiera de renta vitalicia inmobiliaria.
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*Moreno, Héctor Simón La optimización de la hipoteca inversa desde la perspectiva Europea y Norteamérica. Tirant lo Blanch 2018, 1ª edición