Fuentes sustanciales

El proceso de deslinde y amojonamiento tiene como finalidad resolver las controversias y definir la delimitación de predios colindantes, acorde con los títulos de propiedad. Se busca definir los linderos o demarcaciones que limitan los predios de los colindantes, con el fin de volver las cosas al estado que tenían antes de presentarse el motivo de duda[1]. La controversia puede tener como causa la indebida lectura de los títulos de propiedad una causa natural (Un terremoto, una inundación, o deslizamiento) que alteró los mojones y líneas divisorias.

Reglas objetivas o sustanciales de la mediaría

El significado técnico y jurídico de medianería, de acuerdo con la jurisprudencia[2], es el de condominio de los muros, paredes, fosos, cercos o de obras divisorias. Es una relación jurídica referente a la copropiedad de una obra divisoria entre dos heredades contiguas. Figura jurídica con la cual se concentra y encierra los derechos y obligaciones de los copropietarios.El fundamento sustancial del proceso de deslinde y amojonamiento se encuentra previsto en el Código Civil colombiano. Ordenamiento que establece el derecho subjetivo en cabeza de los condueños, cuando se presentan las siguientes controversias:

Demarcación de predios

Es la regla general que la ley impone a los titulares de derecho de dominio colindante. Así se desprende del artículo 900 del Código Civil, al establecer que: “Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los limites que lo separan de los predios colindantes, y podrá exigir a los respectivos dueños que concurran a ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes.” De esta norma nace el derecho subjetivo que tiene el vecino para pedir del otro la respectiva demarcación, acorde con sus títulos de propiedad.

Remoción de mojones

Cuando las demarcaciones o mojones han sido removidos de su lugar original. Ya sea de manera voluntaria, equivocada, por maniobras engañosas o por un acto de la naturaleza, también se abre paso su reposición. Así lo prevé el artículo 901 del Código Civil:

“Si se ha quitado de su lugar alguno de los mojones que deslindan predios comunes, el dueño del predio perjudicado tiene derecho para pedir que el que lo ha quitado lo reponga a su costa, y le indemnice de los daños que de la remoción se le hubieren originado, sin perjuicio de las penas con que las leyes castiguen el delito.”

Derecho de cerramiento

El dueño de un predio tiene derecho para cerrarlo o cercarlo por todas partes, sin perjuicio de las servidumbres constituidas a favor de otros predios (C.C. art. 902) El cerramiento podrá consistir en paredes, fosos, cercas vivas o muertas.

Aprovechamiento de cerca

El dueño, dentro de su terreno y a su arbitrio, puede hacer cerramientos y fijar muros con la calidad y dimensiones que quiera, siempre que no contravenga derechos de sus vecinos. El propietario colindante puede servirse de dicho cercamiento o muros si media acuerdo – gratuito u oneroso- de su titular. O cuando lo ha adquirido por prescripción de ocho años, desde adquirió el domino del bien de su propiedad. El artículo 903 así lo establece:

“Si el dueño hace el cerramiento del predio a su costa y en su propio terreno, podrá hacerlo de la calidad y dimensiones que quiera. Y el propietario colindante no podrá servirse de la pared, foso o cerca para ningún objeto, a no ser que haya adquirido este derecho por título o por prescripción de ocho años contados como para la adquisición del dominio.”

Cercas divisorias

Cuando sea necesaria la construcción de cercas y construcciones de separación de los predios, el dueño podrá obligar a los demás colindantes la respectiva edificación divisoria. Esta acción está reglada en el artículo 904 del Código Civil, así:

• • “El dueño de un predio podrá obligar a los dueños de los predios colindantes a que concurran a la construcción y reparación de cercas divisorias comunes.
  • “El juez, en caso necesario, reglará el modo y forma de la concurrencia, de manera que no se imponga a ningún propietario un gravamen ruinoso.
  • “La cerca divisoria, construida a expensas comunes, estará sujeta a la servidumbre de medianería.”

Reglas procedimentales

El Código General del Proceso ha establecido las reglas especiales del procedimiento de deslinde y amojonamiento. Con las cuales se resuelven las contiendas que dan cuenta las normas objetivas del derecho sustancial arriba señaladas.

Juez competente

De acuerdo con los criterios determinantes de la competencia la demanda de deslinde y amojonamiento, por el factor objetivo,  se ubica en cabeza del juez civil municipal o del circuito, de acuerdo con la cuantía del avaló catastral del inmueble en poder del demandante (CGP art. 26 Num. 2º).Por el factor territorial la competencia, según el fuero real, es privativa del juez donde se ubican los bienes (CGP art. 28 Num. 7º).

La pretensión deslinde

Tiene como objeto que en sentencia se defina la delimitación de predios colindantes, acorde con los títulos de propiedad de cada colindante. Se trata de una pretensión declarativa pura, dado que conduce al establecimiento del derecho del que es titular el demandante.

Parte demandante -Legitimación-

Además de las reglas generales del artículo 53 del Código General del Proceso, el artículo 400 ibídem, categoriza quienes comparecen al proceso como legitimamos para  promover la acción de deslinde e invocar la respectiva pretensión, lo son, el: 

• Propietario pleno. La persona en quien recae los atributos de la propiedad en su integridad: uso, goce y disposición[3] (C.C. art. 669).
• Nudo propietario[4]. Tiene dicha calidad el titular del derecho de domino cuyo goce se ha puesto en cabeza de un tercero; como el caso del usufructuario.
• Usufructuario[5]. Es la persona que tiene en su haber el uso y goce del bien por disposición de su titular. De acuerdo con el artículo 824 del Código Civil, el usufructo supone dos derechos coexistentes: el del nudo propietario, y el del usufructuario.
• Comunero[6]. Es la persona que junto con otras son titulares del derecho del derecho de dominio de una cosa universal o singular. El derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social (C. C. art. 2323). Así que cualquiera de ellos puede invocar la pretensión de deslinde.
• Poseedor material con más de un año de posesión[7]. Aquél en quien recae aquellos elementos de ánimus y corpus, que con el paso del tiempo puede obtener la propiedad por el modo de la prescripción adquisitiva (C.C. art. 673  y 2512). Para pode invocar la pretensión de deslinde o cualquiera de aquellas que prevé el derecho sustancial debe acreditar una posesión de al menos un año.

El interés jurídico

Está dado y se ubica en la persona legitimada, cuando surgen una cualesquiera de las causas previstas en la ley sustancial señaladas en precedencia (C.C. art. 900 a 904).

Parte demandada

Debe dirigirse contra los titulares de derechos reales principales[8] del bien o bienes objeto del deslinde. Siempre que aparezcan inscritos en los respectivos certificados del registrador de instrumentos públicos (CGP art. 400 Inc. 2º).Requisitos de la demanda y anexosAdemás de las reglas generales el artículo 82, 83 y 88, la demanda debe expresar los linderos de los distintos predios y determinará las zonas limítrofes que habrán de ser materia de la demarcación (CGP art.401). A la cual se anexa los documentos que refiere el artículo 84 en lo pertinente, y los que prevé el precepto 401 citado, así:

1. El título del derecho invocado y sendos certificados del registrador de instrumentos públicos sobre la situación jurídica de todos los inmuebles entre los cuales deba hacerse el deslinde, que se extenderá a un período de diez (10) años si fuere posible.
2. Cuando fuere el caso, la prueba siquiera sumaria sobre la posesión material que ejerza el demandante. En este caso podrá solicitar que el deslinde se practique con base en los títulos del colindante.
3. Un dictamen pericial[9] en el que se determine la línea divisoria.

Traslado de la demanda

Por mandado del artículo 402 del Código General del Proceso, el traslado se da por tres días. Este se otorga en el auto admisorio de la demanda que se emite en los términos de los artículos 90 y 91 ibídem.

Comportamiento del demandado

El estreno pasivo, con fundamento en el derecho constitucional de libre desarrollo (C. Pol art. 16), puede adoptar uno de los siguientes comportamientos:

Guardar silencio. En este caso se aplicará la sanción procesal de inferencia de certeza de que trata el artículo 96 del Código General del Proceso, siempre que resulte pertinente.

Allanarse al deslinde, bajo las reglas del artículo 98 y 99 del Código General del Proceso.

Contestar la demanda y formular excepciones. La contestación de la demanda se sujeta a lo previsto en el artículo 96 del Código General del Proceso. Por virtud del cual puede formularse excepción de mérito contra la pretensión y previas frente a  las reglas formales de la demanda y respecto del trámite.

Sin embargo, las excepciones previas y las de mérito de cosa juzgada y la de transacción, solo podrán alegarse como fundamento de recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda (CGP art. 402 Inc. 2º). Significa que la censura debe promoverse dentro de los tres días siguientes a la notificación del auto admisorio (CGP art. 318), que coincide, igualmente, con el del traslado de la demanda.

 La diligencia de deslinde

Surtido el traslado de la demanda y resulta las excepciones previas y la de cosa juzgada y la de transacción, si las hubo, se señalará, por auto, fecha y hora para el deslinde. En la misma providencia se previene a las partes para que, a más tarde a la diligencia, presenten sus títulos de propiedad. También se convoca al perito para que de cuenta de las conclusiones de su dictamen.

Desarrollo de la diligencia de deslinde, decreto y práctica de pruebas

La diligencia se desarrolla en lugar donde se encuentran ubicados los predios objeto del deslinde. En ella se decretan y recibirán las declaraciones de los testigos que las partes presenten o que de oficio se considere. Se examinará los títulos para verificar los linderos que en ellos aparezcan y oirá al perito o a los peritos para señalar la línea divisoria.

Improcedencia del deslinde

Si del resultado de las pruebas practicadas se establece que los predios no son colindantes, se profiere auto declarando la improdencia de deslinde y por, supuesto, se dispone la terminación del proceso.

La sentencia de deslinde[10]

Si se establece la colindancia de los predios se dispondrá la fijación de los linderos. Se hará colocar mojones en los sitios en que fuere necesario para demarcar ostensiblemente la línea divisoria. El juez pondrá o dejará a las partes en posesión de los respectivos terrenos con arreglo a la línea fijada.Consecuente con lo anterior, declara firme el deslinde y ordena:

1. La cancelación de la inscripción de la demanda
2. La protocolización del expediente en una notaría del lugar y posterior inscripción en el registro competente. Para tal efecto el notario expedirá a las partes copia del acta de la diligencia

Oposición a la entrega por terceros

Una vez fijada la línea divisoria y antes de proferirse la sentencia los terceros con intereses legítimos pueden oponerse a la entrega. El tercero puede considerarse a la persona que tenga posesión material sobre la demarcación respectiva. La oposición del tercero en manera alguna impide el deslinde, pero si tiene lugar al reconocimiento de perjuicios que se causen. El trámite de la oposición se hará con fundamento en el artículo 309 del Código General del Proceso, en el cual se establecerá a cargo de quién de impondrá el reconocimiento de indemnizaciones.

Oposición incoada por una de las partes[11]

Las partes también están legitimadas para oponerse al deslinde practicado y fijado por el juez. El término para formular la oposición va hasta antes de concluir la diligencia. En tal caso no se dicta la sentencia y se da paso al siguiente trámite:Dentro de los diez (10) días siguientes la parte que se opone deberá formalizar la oposición. Esto es, presentar la respectiva demanda en la cual podrá alegar los derechos que considere tener en la zona discutida y solicitar el reconocimiento y pago de mejoras puestas en ella. A manera de ejemplo, pueden invocarse pretensiones de prescripción adquisitiva de dominio de la franja de terreno por donde se fijó la línea divisoria.

Trámite de la demanda por el procedimiento verbal

La demanda presentada en tiempo se adelantará bajo el trámite del proceso verbal. De ella se da traslado al demandado por diez días. Surtido el traslado de que tratan los artículos 369 y 370 si fuere el caso, se señalará fecha para la audiencia de que trata el artículo 372 del Código General del Proceso y, en su caso, la del 373 ibídem.

La sentencia de la oposición

En ella se resuelve la oposición y pretensiones invocadas en la demanda. Si se niegan tales peticiones declarará en firme el deslinde y dará las órdenes respectivas para el registro del acta y la protocolización del expediente.Si se accede a la oposición y prospera las pretensiones de la demanda, es posible que tenga lugar la modificación de la línea fijada. En este caso se señalará la definitiva, dispondrá el amojonamiento si fuere necesario, ordenará la entrega a los colindantes de los respectivos terrenos. El registro del acta y la protocolización del expediente.

Deserción de la oposición

Si la parte opositora no presenta la demanda dentro del término de los diez días, se declarará desierta la oposición. En este evento, mediante auto, se pondrá a los colindantes en posesión del sector que le corresponda según el deslinde, ordena la cancelación de cautelas  y el  registro del acta y la protocolización del expediente.La pérdida de la oportunidad anterior impide la promoción posterior. Salvo el incidente de terceros el cual si puede promoverse.

Reconocimiento de mejoras[12]

Si el deslinde fijado afecta las mejoras plantadas por uno de los colindantes en la zona controvertida, puede oponerse a la entrega para que le paguen su valor. En la misma diligencia se practican las pruebas pedidas para verificar el establecimiento de las mejoras. El valor éstas se fijan bajo juramento, en los términos del artículo 206 del Código General del Proceso. Si la parte contraria las objeta se avaluarán por los peritos que hayan acudido a la diligencia.Es preciso señalar que, si la parte opositora además del reclamo de mejoras pide oposición total al deslinde, aquellas se definirán en la sentencia que se dicte para resolver la oposición.

Fuentes

[1] López Blanco, Procedimiento Civil Parte Especial Tomo II, 2004

[2] CSJ, Gaceta Judicial, Tomo XLV Dic 1937 No. 1930

[3] C.C. art. 669: “El dominio que se llama también propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella  no siendo contra ley o contra derecho ajeno.”

[4] C.c. art. 669 Inc. 2º “La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.”

[5] C.C. art. 823 “El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño …”

[6] C.c. art. 2322 “La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad, o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato.”

[7] C.C. art. 672 “La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo.”

[8] C. Civil, art 665 – Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas.-

[9] El dictamen se someterá a contradicción en los términos del artículo 228 del Código General del Proceso. Es decir que se “citará al perito a la respectiva audiencia, en la cual el juez y las partes podrán interrogarlo bajo juramento acerca de su idoneidad e imparcialidad y sobre el contenido del dictamen.” La audiencia puede llevarse a cabo en la misma diligencia de deslinde.

[10] Reglas previstas en el artículo 403 del CGP.

[11] CGPart. 404

[12] CGPart. 405