Pacto comisorio y pacto de retracto
El artículo 374 del Código General del Proceso, establece reglas especiales para la resolución del contrato de compraventa. Esta resolución tiene bajo estipulaciones convenidas en el contrato denominadas: pacto comisorio y el pacto de retracto. Lea también pacto de retracto …
- El pacto comisorio consiste en un acuerdo de voluntades de las partes contractuales. Mediante el cual se pacta que no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta (C.C. 1935). Es una resolución que opera ipso facto. Lea pacto comisorio
- El pacto de retracto consiste en el acuerdo de los contratantes encaminado a mejorar el precio del bien. Si una vez perfeccionada la venta se presenta una persona que mejore el precio el contrato se resuelve. La mejora del precio debe hacerse en el término convenido, no superior a un año (C.C. art. 1944).
No debe confundirse esta clase de resolución con la prevista en el artículo 1546 y 1930 del Código Civil. La cual tiene lugar por incumplimiento de una de las partes contractuales. Por estas causas el proceso es el verbal previsto en el artículo 368 del Código General del Proceso: aquellos que no tienen trámite especial sin involucrar las causas a las que refiere el artículo 374 del Código General del Proceso.
Juez competente
La competencia del juez se determina por los factores: objetivo y territorial. Por el objetivo se tendrá en cuenta el valor del contrato que corresponde a la pretensión principal (CGP. arts. 26 Num. 1º; 82 Num. 9º). Por el factor territorial el domicilio del demandando.
Por el factor objetivo
La cuantía del proceso se establece por el valor del contrato y los perjuicios que, en su caso, se reclamen. Téngase en cuenta que la discusión se centra, a nuestro juicio, en el precio del contrato objeto de la resolución (CGP art. 82 Num 9º). En tanto, pese a que pidan perjuicios éstos no deben ser el derrotero para fijar la cuantía, aquella se fija por el valor del contrato: precio de la venta (CGP art. 26 Num. 1)
Con fundamento en lo anterior, el proceso será de mínima, menor o mayor cuantía (CGP art. 25), casos en los cuales, por el factor objetivo el conocimiento será del juez civil municipal (mínima y menor) o del circuito (mayor).
Por el factor territorial
Fuero personal o del domicilio
Según el cual será compete el juez del domicilio del demandado. Si son varios los demandados o el demandado tiene varios domicilios, el de cualquiera de ellos a elección del demandante. Cuando el demandado carezca de domicilio en el país, será competente el juez de su residencia. Cuando tampoco tenga residencia en el país o esta se desconozca, será competente el juez del domicilio o de la residencia del demandante (CGP. art. 28 Num. 1º).
Fuero contractual
Si el lugar de cumplimiento de la obligación de pago convenidas en el contrato, es diferente al domicilio o residencia de que trata el numeral 1º del artículo 28, será también competente el juez donde debía satisfacer la prestación. Según lo previsto en el numeral 3º del precepto 28 ejusdem.
Competencia concurrente o a prevención
Es posible que por razón del domicilio o del pacto sean varios los jueces competentes para conocer del asunto. En este caso la competencia es concurrente y a prevención. Es decir, que es facultad del actor escoger a cuál de tales jueces presenta la demanda.
Trámite procesal
Se aplican las reglas generales relacionadas con competencia, demanda, pretensiones, recursos, incidentes etc.. El proceso de resolución de la compraventa, por virtud del pacto comisorio o del pacto de retroventa, se tramita por e procedimiento declarativo verbal.
Proceso de menor o mayor cuantía
Se trata de un proceso declarativo verbal regulado en el Libro Tercero, Sección primera, Título I, del Código General del Proceso. Si corresponde a un proceso de mayor o menor cuantía se tramitará como un proceso verbal del Capítulo I. Bajo las reglas de los artículos 369 a 373, y las especiales del artículo 374.
Proceso de mínima cuantía o única instancia
Si la cuantía no supera la mínima el trámite corresponde a las reglas del proceso verbal sumario. El artículo 390 en el inciso inicial dice: “Se tramitarán por el procedimiento verbal sumario los asuntos contenciosos de mínima cuantía…”. En este evento se aplican las reglas de los artículos 391 y 392 y por supuesto las pautas del articulo 374.
Si alguna regla o exigencia no está regulada los artículos 391 y 392 se aplican las de las normas 368 a 373.
La demanda
Debe reunir los requisitos formales del artículo 82, junto con los de los preceptos 83 y 88 del Código General del Proceso. Se anexará el título o contrato que contenga en una de sus cláusulas el pacto comisorio o el pacto de retracto (CGP. art. 84).
Con la expedición del Decreto 806 de 2020, vigente por dos años, la demanda se debe presentar digitalmente. Lea poder y demanda digital..
La pretensión
Es declarativa constitutiva, dado que se pretende modificar una situación jurídicas existente: la resolución del contrato de compraventa. En este caso el actor deberá pedir en la demanda:
Pretensiones del pacto comisorio
Principal
Que SE DECLARE QUE, por el no pago del precio de la venta, OPERÓ la resolución del contrato, desde el momento del incumplimiento.
Consecuenciales
Que se ordene al demandado la entrega del bien y se condene al pago de los perjuicios. Desde el mismo momento del incumplimiento.
Pretensiones del pacto de retracto
Que se DECLARE la resolución del contrato de compraventa por razón del pacto de retracto.
Consecuencialmente que se entregue el bien y pago de perjuicios si se causaron. Cancelación del título inscrito en el folio de matrícula, entre otros.
Auto admisorio
Presentada la demanda, si reúne los requisitos legales, el juez la admite y dispone el traslado al demandado, mediante auto escrito. Si no es el competente o carece de jurisdicción la rechaza y ordena remitirla al juez que estime tiene la competencia para conocer de la misma. Si adolece de un requisito formal (CGP art. 82, 83, 84 y 88), la inadmitirá para que, en el término de cinco días, se subsanen los defectos. Si no se atienden se rechazará.
Traslado y notificación al demandado
En el auto admisorio de la demanda, se dispone la notificación y el traslado de aquella al demandado. El término de traslado varía de acuerdo con la cuantía del proceso. Si es de mayor y menor cuantía el traslado es de veinte días (CGP ART. 369); pero si es de mínima el traslado es de diez días (CGP art. 391 Inciso 5º).
La notificación al demandado
Al demandado se vincula personalmente. Si no es posible de esta forma se hará, subsidiariamente, mediante aviso, o por conducto del curador ad litem, o por conducta concluyente, de acuerdo con las reglas generales (CGP arts. 291, 292, 293, y 301). Con la expedición del Decreto 806 de 2020, además de las reglas anteriores, basta la notificación que se haga por correo electrónico.
Una vez integrada la litis, el demandado, de acuerdo con las reglas generales y especiales, previstas en los artículos 90, 96 y 97, puede:
- Allanarse a pagar el precio (CGP. art. 98).
Si se trata de pacto comisorio el demandado, dentro de las veinticuatro horas (24) siguientes a la notificación paga el saldo insoluto y los perjuicios reclamados por el actor. Si se trata de pacto de retracto en el término de contestación de la demanda paga el precio reclamado por demandante, para mejorar la venta. En estos eventos el juez, mediante auto, declara satisfecho el precio y los perjuicios. Así mismo, declarará terminado el proceso y ordenará la entrega de dineros al actor.
- Contestar la demanda y formular oposición a la pretensión de entrega (CGP art. 96, 369, 370 y 374).
La oposición es asimilable a una excepción de mérito. Con fundamento en la cual, se podrá invocar la falta de legitimación: A) porque el precio ya se satisfizo, por cualquier cualquier forma de cumplimiento. B) La falta de exigibilidad del precio. C), la prescripción de la acción. D) Cualquiera otra que consulte la naturaleza de la pretensión.
Formular excepciones previas (CGP art. 100). Éstas se tramitarán conforme las reglas del artículo 101 de la obra procesal.
No presentar oposición alguna.
Audiencias inicial y de juzgamiento
Si se presenta algunos de los eventos del numeral 2º precedente. Es decir, cuando se invocan excepciones de mérito, se llevará a cabo la audiencia inicial del artículo 372 y en su caso la de instrucción y la de juzgamiento del 373. Siempre que se trate de un asunto de menor o mayor cuantía.
En la inicial, además de las etapas propias, si se recaudaron las pruebas se puede dictar la sentencia oral. De lo contrario se difiere para proferirse, oralmente, en la audiencia de juzgamiento. En caso de que no sea posible dictar sentencia oral se anunciará el sentido del fallo y se emitirá por escrito (CGP art. 373 in fine).
Si se trata de un asunto de mínima cuantía el proceso se tramitará por el procedimiento verbal sumario, dentro del cual solamente se celebra una audiencia (art. 392).
Contenido de la parte resolutiva de la sentencia[1]
La sentencia resolverá la oposición o excepciones de mérito propuestas por el demandado. Si las mismas resultan procedentes o admisibles, así se declarará y se dispondrá: negar las pretensiones de la demanda y la condena en costas al actor.
Si las excepciones de mérito no prosperan, entonces:
Si se trata del pacto comisorio.
Se declarará que la resolución del contrato operó, ipso facto[2], desde el mismo momento del incumplimiento en el pago del precio. Se ordenará las prestaciones mutuas: devolución de la parte de precio recibido, reconocimiento de mejoras (si lo pidió el demandado), pago perjuicios y frutos según sea el caso (si así se pidió y hay lugar a reconocerlos). Así mismo se dispondrá la entrega del bien al demandante.
Si se trata de pacto de retracto
Se declara resuelto el contrato de compraventa. Se ordenarán las prestaciones mutuas: devolución de la parte de precio recibido, reconocimiento de mejoras (si lo pidió el demandado), pago perjuicios y frutos según sea el caso (si así se pidió y hay lugar a reconocerlos). Así mismo se dispondrá la entrega del bien al demandante.
Sentencia por escrito[3]
Si el demandado no se opone ni propone excepciones previas, se dicta sentencia por escrito, en la que dispondrá las órdenes señaladas en el parágrafo precedente.
La sentencia por escrito también puede tener lugar, cuando no existen pruebas por practicar como lo autoriza el artículo 278 de la obra procedimental. Del mismo modo, cuando es producto del allanamiento del demandado (CGP arts. 98,120).
Excepciones previas
Las excepciones previas se resuelven antes de la audiencia inicial, si no requieren práctica de pruebas. En caso contrario el decreto y practica de las pruebas, como la resolución, se difiere a dicha audiencia.
Lamado
Se tendrá en cuenta lo dispuesto en los artículos 279,280,281,282 del CGP.
[2] No se declara resuelto el contrato porque desde que se presentó la demanda ya lo estaba por razón del pacto comisorio. La demanda es una facultad de preservar la venta que el pacto le otorga, por mandado legal, al comprador.
[3] Debe tenerse en cuenta que de acuerdo con Código General del Proceso art. 278: “En cualquier estado del proceso, el juez deberá dictar sentencia anticipada, total o parcial, en los siguientes eventos:
1.Cuando las partes o sus apoderados de común acuerdo lo soliciten, sea por iniciativa propia o por sugerencia del juez. 2. Cuando no hubiere pruebas por practicar. 3. Cuando se encuentre probada la cosa juzgada, la transacción, la caducidad, la prescripción extintiva y la carencia de legitimación en la causa.
