Naturaleza jurídica
E
s una cláusula accidental del contrato de compraventa, de aquellas que autoriza el artículo 1501 del Código Civil. Corresponde a aquellos pactos lícitos que refiere el artículo 1945 del Código Civil.
Noción del pacto
De acuerdo con el artículo 1939 del Código Civil el pacto de retroventa es un acuerdo expreso pactado por las partes. Por virtual del cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare. La estipulación puede ser un precio igual o mayor al costo de la compra.
¿Cómo se estipula en el contrato?
La cláusula puede ser del siguiente tenor:
CLÁUSULA. Pacto de retroventa- Las partes del presente contrato acuerdan que el VENDEDOR se reserva la facultad de recobrar el bien inmueble que en esta venta, transfiere al COMPRADOR. El pacto de la retroventa que aquí se estipula, se rige por los siguiente: Plazo[1].—Que la facultad que se reserva el VENDEDOR podrá ser ejercida dentro de un plazo máximo de un año, contados desde el otorgamiento de esta escritura o de la tradición. Precio de Retroventa. Los contratantes fijan como precio para la retroventa la suma de ………. pesos; cantidad que deberá pagar el VENDEDOR al COMPRADOR en el momento mismo en que tenga lugar la tradición y la entrega material del inmueble, en cumplimiento de la retroventa. Preaviso[2]. El VENDEDOR está en la obligación de dar aviso al COMPRADOR, por lo menos con ……… meses de anterioridad a la fecha en que se ha decidido ejercer el derecho que la retroventa le confiere. Parágrafo. El COMPRADOR se obliga a no enajenar el bien, salvo que el VENDEDOR lo admita de manera expresa y escrita y se inserte en el texto del respectivo documento público de enajenación la situación de estar afectado por el pacto de retroventa que ahora se celebra. Del mismo modo quedan prohibida la constitución de gravamen hipotecario y de cualquier derecho real sobre el bien, sin previa autorización del vendedor.
La jurisprudencia[3]
Sobre el particular se dijo que el que vende con retroventa sabe que dispone del bien, que se despoja del dominio. Pero también entiende que puede recobrarlo mediante la devolución del precio o la cantidad incorporada en el contrato.
Comprende, las más de las veces, que el dinero que recibe el vendedor no se contrae necesariamente a una estipulación concreta del elemento precio. Sino que más bien la entrega se hace bajo el entendimiento que lo ha de restituir para la recuperación del objeto vendido.
Esa es la razón práctica del pacto de retroventa:
“El vendedor se desprende del bien por la momentánea o circunstancial necesidad de dinero, pero, luego debe gozar de los recursos pecuniarios para recobrar la cosa, de suerte que el comprador no puede impedir, por la fuerza resolutoria que tiene esa modalidad negocial, la recuperación del bien”.
La prohibición de constitución de derechos reales
Impedir la venta del venta o la constitución de derechos reales sobre el mismo, mientras subsista el pacto, es un efecto legal propio de la naturaleza del acuerdo. Así lo sostuvo la jurisprudencia[4], al señalar que:
“… la retroventa tiene prioridad sobre cualquier derecho real que se constituya en favor de un tercero respecto del bien materia del pacto, siempre y cuando se haya manifestado expresamente en la escritura pública la condición resolutoria”.
C. Civil art. 1943 “El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del contrato.
[2] La obligación de dar “noticia anticipada” al comprador para que la restitución puede ser con antelación de seis meses para los bienes inmuebles y de 15 días para los muebles (C. Civil art. 1943).
[3] CSJ Colombia, Sala Civil, 29 enero1985
[4] CSJ Sala Civil, Sentencia marzo 3 de 1962
