La promesa de compraventa
Es un actos preliminar donde su objeto es la de celebrar un contrato posterior. De mucha usanza en el comercio inmobiliario de ventas de inmuebles. Pese a la naturaleza del objeto, se ha admitido que los promitentes comprador y vendedor están habilitados para adelantar el cumplimiento de ciertos débitos o prestaciones. Obligaciones que son propias del contrato que en el futuro se va a perfeccionar. Esto tiene lugar con la inserción de elementos esenciales del contrato de venta, cuando en la promesa se estipula el precio y su forma de pago. Del mismo modo, sucede con la entrega de la cosa o bien cuyo dominio se obliga a transferir.
Carácter preparatorio
De acuerdo con el carácter preparatorio de la promesa, pactos como los recién descritos serán, por vía general, meramente provisionales y admisibles. Pero, finalmente, las cargas del comprador y el vendedor no pueden tener origen distinto a la convención definitivo. Es decir que debe hacer coincidencia de aquellas cláusulas que se anticipan con las se dimensionan en el contrato definitivo.
¿La celebración contrato prometido extingue las obligaciones incorporadas en el contrato de promesa?
En principio recordó que a lo largo de muchos pronunciamientos, se ha dicho que el contrato de promesa no es definitivo. No se trata de un pacto perdurable, ni que esté destinado a crear una situación jurídica de duración indefinida y de efectos perpetuos. La transitoriedad indicada se manifiesta como de la propia esencia de dicho contrato (G. J. CLIXpág.283).
La temporalidad es consubstancial al contrato, necesaria sí, pero racional y breve, circunscrita exclusivamente a disponer el contrato futuro. Razón por la cual repugna a su esencia que pueda ser ilimitada o vaga. Toda vez que, insístese, la naturaleza del contrato apunta a la celebración de otro a cuya espera no pueden permanecer perpetuamente vinculadas las partes.
Las partes no pueden quedar vinculados, per sé, al acto preparatorio
De consiguiente, siendo aquélla un antecedente indispensable de una convención futura, esta modalidad le da un carácter transitorio y temporal y se constituye en un factor esencial para su existencia. Desde luego los contratantes no pueden quedar vinculados por ella de manera intemporal, porque contradice sus efectos jurídicos que no son, de ninguna manera, indefinidos (CSJ SC, 28 jul. 1998, rad.
4810).
A partir de ahí se ha sostenido que los efectos del contrato de promesa se extinguen por el cumplimiento espontáneo de sus obligaciones, lo cual, referido a la obligación típica del contrato de promesa, lo es la celebración del contrato prometido.
Tratándose de un acto preparatorio de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitorio o temporal, característica esta que hace indispensable. Igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, individualizándolo en todas sus partes por los elementos que lo integran (Sentencia de 14 de julio 1998)
La promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo
La promesa tiene un “carácter preparatorio o pasajero, lo cual implica por naturaleza una vida efímera y destinada a dar paso al contrato fin, o sea,, el prometido. (Sentencia de 14 de julio de 1998. Exp.: 4724).
Pactos que hacen que la promesa perviva
Nada obsta, sostuvo la jurisprudencia, para que las partes, en ejercicio de la autonomía de su voluntad, pacten en un mismo documento. Además del compromiso de celebrar el contrato definitivo, otras prestaciones destinadas a regir en vigencia de éste. Tal circunstancia no significa en modo alguno que la promesa subsista luego de perfeccionarse el acuerdo principal. Sino, tan solo, que en la fase de conclusión del negocio los contratantes deciden ratificar la cláusulas contenidas en el arreglo preliminar. Sin que sea necesaria volver a pronunciarse sobre lo que convinieron con anterioridad (CSJ CS 16 Dic. 2013, 199704959-01).
En la primera hipótesis, resulta innegable la improcedencia (y futilidad) de hacer pervivir una negociación que, como se ha señalado insistentemente a lo largo de esta providencia, corresponde a una expresión temporal de voluntad de las partes, orientada -precisamente- a ser sustituida con el otorgamiento del contrato prometido. En el segundo evento, a su turno, será necesario identificar si los puntos divergentes fueron, o no, objeto de una novedosa regulación en el contrato definitivo.
Fuente
Sentencia CSJ SC2221 . 2920
