Origen de la persona jurídica
E
n vigencia de la ley 182 de 1948 las comunidades de propietarios sometidas al régimen de propiedad horizontal no constituyeron una sociedad para la administración de los bienes comunes; carecían de personería jurídica. Aspecto modificado por la ley 16 de 1985, que en su artículo primero estableció que la propiedad horizontal adquiría personería jurídica con el hecho de su constitución. Empero, la misma ley dispuso que su aplicación fuese opcional, a discreción de los propietarios de los inmuebles, quienes voluntariamente la acogían o no.
No obstante, dice esta última norma que:
“La comunidad designa un administrador, éste lleva la representación judicial de ella, sin perjuicio de que los comuneros puedan actuar como parte en lo relacionado con su interés, tal como lo dispone el artículo 22 de la Ley 95 de 1890 “
Lo anterior significa que se mantiene la institución jurídica de la comunidad. Atendiendo que los propietarios de la propiedad privada son comuneros entre así. Lo cual deja sin autonomía a la persona jurídica creadas por ellos mismos. Situación que genera tesis encontradas, tanto de la doctrina como de la jurisprudencia.
Tesis: Persona jurídica sin capacidad
Algunos consideraban que, si el edificio no tenía la calidad de sujeto con capacidad para ser parte en un proceso, el administrador no estaba legitimado para representar a la comunidad-
Tesis: Persona jurídica con capacidad
Otros estimaban que la capacidad no era necesaria, dado que había sido designado según la ley para actuar a favor de la comunidad. Pues había una tercera posición ecléctica, que era del criterio que podía demandar a favor de la comunidad el administrador los copropietarios o cualquiera de ellos. Ésta era defendida entre otros, por el tratadista Hernando Morales, quien dijo:
” Pasivamente, es menester demandar a todos a fin de que la sentencias los cobije. Activamente, puede demandar para beneficio de la comunidad uno solo de los comuneros; pero si redunda la acción en provecho de la comunidad favorecerá a todos. La Corte expresa: “Si bien es cierto que los copropietarios no se representan unos a otros ni tampoco a la comunidad, sin embargo, cuando uno de ellos ha litigado para esta última sobre un derecho indivisible la sentencia favorable aprovecha a la comunidad, pero la desfavorable no afecta a los derechos de esta o de los otros condueños que no la aceptan (…)”[1]
Persona jurídica de la Ley 657 de 2011
El artículo 4º establece que una vez registrada escritura pública de constitución de la persona jurídica surge la persona jurídica. A su vez el artículo 32 señala que la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular.Su objeto será:
- Administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes.
- Manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados .
- Cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
- Llevar la representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto (art. 50)
Conforme con lo anterior, hoy por hoy, la propiedad horizontal es una persona jurídica, dotada de atributos. Lo que la hace subsistir con plena autonomía jurídica, presupuestas y capacidad.
[1]Rad: Auto exp. 00110, Sala Cas Civil | Fecha: 10-07-2013 Rad: Auto, Exp 1001-0203-000-2008-02009-00 Sala Cas Civil | Fecha: 23-02-2009.