La hipoteca abierta y el duplo del importe conocido o presunto

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sí lo establece el artículo 2455 del Código Civil, cuando dice que la hipoteca podrá limitarse a una determinada suma, con tal que así se exprese inequívocamente, pero no se extenderá en ningún caso a más del duplo del importe conocido o presunto, de la obligación principal.

¿Cuál es el valor presunto o conocido de la hipoteca?

Debe ser un monto determinado o determinable dentro del contrato principal, cuya obligación se garantiza con la hipoteca, el cual constituye el punto de partida para establecer el duplo.

Claramente lo dice el artículo 2455 del Código Civil:

1. “La hipoteca podrá limitarse a una determinada suma, con tal que así se exprese inequívocamente, pero no se extenderá en ningún caso a más del duplo del importe conocido o presunto, de la obligación principal, aunque así se haya estipulado. “(Inc. 1º).
2. “El deudor tendrá derecho para que se reduzca la hipoteca a dicho importe; y reducida, se hará a su costa una nueva inscripción, en virtud de la cual no valdrá la primera sino hasta la cuantía que se fijare en la segunda” (inciso 2º)

La determinación la cuantía y el duplo

La norma en cita regula, lo que la doctrina y la jurisprudencia ha ampliado, bajo los conceptos de hipoteca abierta e hipoteca cerrada, la primera modalidad es aquella constituida para amparar de manera general obligaciones que de ordinario no existen ni están determinadas en su cuantía al momento del gravamen; las segundas, esto es, las cerradas, en el gravamen se establece un principio de determinación.

Al respecto la jurisprudencia se ha pronunciado de la siguiente manera:

• “Por la indeterminación inicial del valor singular de las obligaciones y, en su caso, del monto global de la garantía, usualmente estipulada sin ‘límite de cuantía’ o de ‘cuantía indeterminada’, se cuestiona su eficacia por indeterminación, eventual abuso del acreedor con la inclusión generalizada e indiscriminada de toda prestación, fraude al derecho de crédito con la persecución, prelación y preferencia (par condítio creditorum, art. 2492 C.C.) o quebranto del patrimonio del deudor sujetándolo injustificadamente en el tiempo e infirmado su derecho a la reducción cuando excede del duplo (art. 2455 C.C.)”. (Subraya la Sala, CSJ SC, 1° jul., de 2008 Rad. 2001-00803-01).

El importe conocido o presunto es una exigencia imperativa

Sobre la exigencia de que la hipoteca debe tener un monto de partida real o presunto, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, en el aparte me permito transcribir, sostuvo:

• “En todo caso, la hipoteca cualquiera sea su modalidad, ‘abierta’ o ‘cerrada’ al tenor del artículo 2455 del Código Civil, no va más allá del duplo de la obligación garantizada, ni aún conocido con exactitud el quantum y de acordarse una suma mayor, pues, en esta hipótesis el contrato no es ilícito ni nulo sino que la garantía está circunscrita al monto máximo tarifado en la ley, siendo ineficaz el exceso. En efecto, cuando se excede el duplo de la obligación garantizada, el orden jurídico no establece la invalidez sino la reducción del exceso, lo que significa que la garantía conserva eficacia hasta concurrencia. Sala de (Casación Civil. M. P. William Namén Vargas. Sentencia del 1º de julio de 2008. Expediente 2001-00803-01) – resaltado fuera de texto-

La falta de determinación

De tal suerte que hipotecas abiertas sin determinación de la cuantía, determinada o determinable, no pueden existir, porque de admitirse sería aniquilar el derecho que tiene el deudor “para que se reduzca la hipoteca a dicho importe” (C.C. art. 2455 inc. 2º).

No significa que las partes, acreedor y deudor, estén limitados a estructurar una hipoteca abierta que garantice obligaciones futuras, solo que, al margen de esa modalidad, el artículo 2455 citado exige, categóricamente, porque en “ningún caso a más del duplo del importe conocido o presunto, de la obligación principal, aunque así se haya estipulado.” (Inciso 1º)