El pacto de opción de compra
Dentro de los negocios jurídicos de compraventa tiene lugar la institución jurídica denominado el Pacto de Opción, el cual consiste en la obligación a cargo de una persona de cumplir con el compromiso de vender o comprar el dominio de un bien.
Con la expedición de la Ley 51 de 1918, en el artículo 23 señala que: “La opción impone al que la concede la obligación de cumplir su compromiso. Si la opción no estuviese sometida a un término o a una condición será ineficaz”.y seguidamente señala que
“La condición se tendrá por fallida si tardare más de un año en cumplirse. Las partes pueden ampliar o restringir este plazo”.
Contenido de la opción
Conforme con lo anterior la opción es un acto jurídico, por virtud del cual el potencial vendedor se obliga a vender; o el futuro adquirente se obliga a comprar.
El compromiso de vender o comprar está sujeto al plazo estipulado o cuando se cumpla la condición suspensiva (C.C. art. 1536), pero, cualesquiera sea la forma pactada para cumplir no puede superar el año.
Después del año la opción se entiende fallida. Sin embargo, las partes, antes del fenecimiento de dicho término pueden disminuir o prorrogar el plazo.
La validez de la opción está dada por el plazo y la condición; sin estos elementos es ineficaz.
Características de la opción
- Es un negocio jurídico unilateral, dado que solamente crea obligación a cargo de quien se obliga comprar o de quien se obliga vender.
- El plazo o la condición hacen parte de los elementos de la esencia, sin uno de tales estipulaciones no nace a la vida jurídica.
- Si se supera el año, de haberse hecho la estipulación o no haberse verificado la condición suspensiva, se entiende fallida, ipso juri, de pleno derecho.
Casuística
Opción a cargo del vendedor
Paco, quiere comprar el apartamento de Luna, pero no le alcanza el dinero para cubrir el precio. Paco le otorga a Luna la opción de compra, sujeta a una condición: que luna obtenga un préstamo bancario.
En este caso Paco se obligó a no vender el inmueble a persona diferente, pero la obligación está sujeta a que se verifique la condición: que Luna obtener el préstamo bancario.
Si la obligación se verifica, es decir, Luna obtiene el préstamo bancario, Paco debe venderle el bien, pero si pasado un año, la banca no otorga el préstamo, se entiende fallido el pacto, por no haberse verificado la condición.
Pacto de preferencia comercial
El artículo 862 del Código de Comercio, establece la figura de la opción bajo el pacto preferente. Lo define como aquel por el cual una de las partes se obliga a preferir a la otra para la conclusión de un contrato posterior. Sobre determinadas cosas, por un precio fijo o por el que ofrezca un tercero, en determinadas condiciones o en las mismas que dicho tercero proponga.
Término del pacto
El pacto es obligatorio durante el término establecido, que no puede ser superior a un año. Según la norma no podrá estipularse la preferencia por un término mayor.
Si el opcionado ya tiene el bien y lo está explotando. El término se cuenta cuanto termine el contrato de ejecución.
Si se pacta a un término superior queda reducido, ipso jure, al legal. Es decir, se entiende por mandato legal que el pacto es a un año.
Responsabilidad de las partes
Como todo acuerdo de voluntades la probidad y la buena fe debe estar presente. Así que la parte que actúe con culpa o dolo deberá indemnizar los perjuicios que cause en el período precontractual (C. de Co. art. 863).
Estos perjuicios son los que la doctrina ha señalado como daño negativo. Los que tiene origen exclusivamente en el periodo precontractual. Gastos y cualquier erogación en que se incurrió en procura de hacer efectiva la opción. Es decir, no se puede derivar perjuicios del contrato que no se celebró.
Diferencia con el contrato de promesa
La diferencia radica en que en la opción el beneficiario no está obligado a celebrar el contrato. Mientras que en l a promesa las partes quedan vinculadas y obligadas a celebrar el contrato prometido.
