Concepto del arras

En los contratos bilaterales, como el de venta, puede convenirse cláusulas accidentales, aquellas que recogen instituciones por razón del acuerdo de voluntades. Las que le pertenecen al contrato y son ley siempre que se hayan convenido (C.C. art. 1501). Son consecuencia de la autonomía de la voluntad (C.C. art. 1602).

Arras en los contratos civiles

Cuando el contrato bilateral tiene como propósito la satisfacción de necesidades domésticas o personales, son civiles (C. Co. art. 23 Num. 1º). Así lo establece el artículo 1859 del Código Civil, al señalar que:

“Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.”

Conforme la norma anterior, la prenda que se da como arras da la facultad de retratarse del negocio jurídico. Facultad que da lugar a: i) no celebrarse el contrato o, ii) no ejecutarlo.

En cualquiera de uno de tales casos, quien ha entregado las arras las pierde y quien las recibe las recibe las devuelve dobladas.

Ahora, como lo dice Bonivento (2017), si las partes no se retractan, las arras dadas deben ser restituidas a quien las entregó, o bien imputarse al precio si fuere el comprador quien las dio[1].

Término para retractarse

El retracto debe hacerse dentro del término que se pacte en el contrato. A falta de plazo la oportunidad para retractarse tiene lugar en tres momentos, atendiendo la naturaleza del contrato, así:

1. Dos meses siguientes a la celebración del negocio jurídico.
2. Hasta la suscripción de la escritura de la respectiva venta.
3. Desde que inicie la entrega respectiva.

En lo que respecta a los numerales 2º y 3º anteriores lo que ocurra primero.

Los momentos anteriores están previstos en el artículo 1860 del Código Civil, que en su texto dice:

“Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la convención, ni después de otorgada escritura pública de la venta o de principiada la entrega.”

Clases de arras

Como se trata de una cláusula accidental las partes pueden convenir que el efecto de las arras no solamente sea confirmatorio. Sino que pueden convenirse que una consecuencia penal o de retracto.

Arras confirmatorias

Están previstas en el artículo 1861 del Código Civil, al señalar que las arras pueden pactarse para que las partes queden convenidas. Es decir, para que se perfeccione el contrato convenido, acorde con las formalidades que el mismo exija (C.C. art. 1857 Inc. 2º). Así lo establece la norma en mención:

“Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 1857, inciso 2º[2].”

El efecto de las arras confirmatorias, de acuerdo con la jurisprudencia[3], son los siguientes:

• confirmar el negocio jurídico y de acuerdo con ello, constituye una señal de confirmación del convenio; por lo que adquieren la denominación de «arras confirmatorias».
• (ii) Facultar a los contratantes para desistir o retractarse del contrato, asumiendo o soportando la parte que las ha dado, la pérdida de las mismas y cuando es quien las ha recibido, restituyéndolas dobladas, y de acuerdo con ello se les identifica como «arras de retractación».
• (iii) Confirmar el acuerdo y asegurar su ejecución, supuesto este último que se extiende a la estimación anticipada de los perjuicios por el incumplimiento contractual, y por eso se les conoce como «arras confirmatorias penales».

Arras simplemente confirmatorias[4]

Las que “son entregadas como prueba simbólica o señal de la confirmación del contrato. En este caso, si el contrato se realiza, las arras deben restituirse a quien las dio, o imputarse a buena cuenta del precio; si no se realiza, la parte inculpable, tiene derecho a la indemnización de perjuicios mediante la liquidación judicial correspondiente.”

Arras confirmatorias penales[5]

Son aquellas que se entregan “… por uno de los contratantes al otro como liquidación anticipada de los perjuicios, en cuyo caso la estipulación tiene los caracteres de la cláusula penal. Las partes no pueden apartarse del compromiso contractual; en caso de incumplimiento de una de ellas, la que las haya recibido, si no ha tenido culpa en la inejecución del contrato, puede elegir como en la cláusula penal entre exigir el cumplimiento de éste o apropiarse de las arras. En cambio, la parte que lo incumple no puede, como en las arras de retractación, imponer a la otra uno u otro extremo.” 

Arras de retractación[6]

También denominadas de desistimiento o penitenciales, “son aquéllas en que la prenda se ha dado con la intención de ofrecer a cada una de las partes un medio de desistir del contrato, sujetándose a la siguiente penalidad o sanción: quien las ha entregado puede retractarse perdiéndolas y quien las ha recibido puede desligarse pagando el doble al otro contratante.”

Arras en los contratos mercantiles

Están previstas en el artículo 866 del Código de Comercio. Sin embargo, solamente contempla las arras de retracto y la retractación no será posible una vez celebrado el contrato prometido. Así lo establece la norma citada:

“Cuando los contratos se celebren con arras, esto es, dando una cosa en prenda de su celebración o de su ejecución, se entenderá que cada uno de los contratantes podrá retractarse, perdiendo las arras el que las haya dado, o restituyéndolas dobladas el que las haya recibido.

Celebrado el contrato prometido o ejecutada la prestación objeto del mismo, no será posible la retractación y las arras deberán imputarse a la prestación debida o restituirse, si fuere el caso.”

No obstante, las reglas y efectos de las arras civiles pueden tener lugar en los contratos mercantiles, por virtud de lo previsto en el artículo 822[7] del Código de Comercio.

[1]

BONIVENTO FERNÁNDEZ, José Alejandro. Principales contratos civiles. Editorial El Profesional, 2017

[2] C.C. 1857, inciso 2º “La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.”

[3] CSJ, Sent. SC3047-2018

[4] CSJ, Cas. Civil, Sent.dic1/2004.

[5] CSJ, Cas. Civil, Sent.dic1/2004.

[6] CSJ, Cas. Civil, Sent.dic1/2004.

[7] C. de Co. art. 822 “Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa.

“La prueba en derecho comercial se regirá por las reglas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, salvo las reglas especiales establecidas en la ley.”