Regulación normativa del contrato promesa de compraventa
E
sta clase de acuerdos negociales son instrumentos de medio que tienen como virtualidad perfeccionar un negocio distinto. Si lo prometido es la transferencia del dominio de un bien su objeto es la de llevar a cabo el contrato de venta para hacer titular al promitente comprador.
El objeto de la promesa
El objeto de la promesa, es la conclusión del contrato posterior. De ahí que “siendo el contrato de promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitorio o temporal, característica esta que hace indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, individualizándolo en todas sus partes por los elementos que lo integran”.[1]
El objeto es una obligación de hacer
En ese orden la obligación de celebrar la venta con la cual se transfiera el dominio consiste en una obligación de hacer que, tratándose de bienes inmuebles, el perfeccionamiento exige la construcción del título y el modo. El primero pertenece a aquellos denominados traslaticios (C. Civil art. 764) que surgen al mundo de los negocios con el acuerdo de voluntades y la solemnidad (C. Civil art. 1500) que le es propia: la escritura pública[2], sin la cual no se reconoce su perfección. El modo es la tradición que para los bienes inmuebles corresponde a la inscripción de la escritura en la oficina de registro de instrumentos públicos (C. Civil art. 756[3]).
Lo anterior permite señalar que cuando se promete la venta del domino de un bien raíz se impone el otorgamiento de la escritura pública para que la venta sea perfecta y pueda recurrirse a su registro. Naturaleza solemne del título que atribuye, imperativamente, que desde el contrato de promesa se diga en qué notaría, fecha y hora ha de otorgase el referido instrumento. Esta exigencia formal se haya prevista en el artículo 1611 del Código Civil[4], al categorizar que “… la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato”
La falta de estipulación de la notaría, fecha y hora para suscribir el contrato prometido
La falta de dicha estipulación hace imperfecto el pacto puesto que se trata de una regla
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Pretensión de nulidad absoluta
Lo anterior significa que frente al defecto del contrato promesa de compraventa arrimado, judicialmente, no admite una pretensión diferente a la nulidad absoluta y la devolución de los dineros recibidos por la promitente vendedora (C. Civil, art. 1746[8]).
La razón de que dicha pretensión es porque el defecto impide reclamar la resolución del
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Fuentes
CSJ, Sent.1997-04959, dic.12/2013
[2] C. Civil art. 1857_ “La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.”
[3] C. Civil_ art. 756.—“Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos.”
[4] Código Civil_ art. 1611.—Subrogado.L.153/887, art. 89. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
- Que la promesa conste por escrito.
- Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 (sic) del Código Civil.
- Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato (§ ART. 1502.).
- Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.
[5] C. Civil., art. 1740_”Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes.”
[6] C. Civil art.1741_”La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.”
[7] C. Civil art. 1742_ Subrogado.L.50/36, art. 2º. “La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello; puede así mismo pedirse su declaración por el Ministerio Público en el interés de la moral o de la ley. Cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes y en todo caso por prescripción extraordinaria”
[8] C. Civil art.. 1746._ “La nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita.”
[9] Extracto de la jurisprudencia SC2142-2019
“El objeto de la promesa -según lo tiene establecido la jurisprudencia- es la conclusión del contrato posterior (…)” (CSJ SC, 16 dic. 2013, rad. 1997-04959-01).
(…) El efecto extintivo que conlleva frente a los pactos del precontrato el surgimiento del convenio final, no puede, ni debe, ser absoluto. Por el contrario, para responder (si la celebración del contrato prometido extingue las obligaciones incorporadas en el contrato de promesa) resulta imperativo identificar, previamente, si existe perfecta coincidencia entre ambos negocios jurídicos (es decir, si en el contrato prometido se vertieron, sin reformas, las condiciones señaladas en la promesa), o si se presentan divergencias en sus contenidos “. (CSJ, Sent. SC1964-2022)
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