La resolución general por incumpliendo
La resolución del contrato es la regla general por la cual se quiebra la seguridad jurídica y la presunción de legalidad de los contratos, cuando se presenta una causa legal (C.C. art. 1602).
En los contratos bilaterales constituye una facultad unilateral del contratante que haya honrado sus obligaciones frente al contratante incumplido, según el artículo 1546 del Código Civil (C. de Co. 870).
Es una cláusula de la naturaleza de los contratos bilaterales, que sin necesidad de pacto le pertenece por mandato legal (C.C. art. 1603; C. de Co. 871)
Naturaleza del pacto de retracto
El pacto de retracto es una cláusula accidental de aquellas previstas por el artículo 1501 del Código Civil, que si bien no hace parte de la formación de la compraventa cuando se pacta, es ley para los contratantes.
Se encuentra regulado en el artículo 1944 del Código Civil, y consiste en el acuerdo de los contratantes de que si, luego de perfeccionada la venta, se presenta una persona que mejore el precio el contrato se resuelve.
La causal legal de la resolución del contrato es el pacto de retracto, producto de la autonomía de la voluntad.
El retracto debe estar sujeto a plazo no superior a un año, lo cual significa que si el se pacta a un término superior e l pacto estaría viciado de nulidad por contravenir una norma imperativa (C. C. art. 1740; C. de Co. 899).
Pero la venta puede subsistir si el comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar el precio en los mismos términos la compra.
Efectos frente a terceros
Al pacto de retracto se aplica lo dispuesto en el artículo 1940 en cuanto a los terceros que hayan adquirido el bien de parte del comprador.
En este eventos, dicha transferencia se sujete a lo dispuesto por los artículos 1547 y 1548 del Código Civil, esto es, que a los terceros también se les comunica los efectos del pacto de retracto sujetos a mejorar el precio de la venta fijado en el convenio.
En caso de que no fuere posible la resolución del contrato por haberse transmitido el bien a terceros, el comprador deberá compensar los perjuicios causados al vendedor.
Resuelto el contrato tendrá lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto de retroventa.
Preservación de la compraventa
Tanto el comprador como el tercero que haya adquirido el inmueble, tiene derecho a preservar la venta pagando el precio fijado en el pacto.
Por virtud de lo dispuesto en el artículo. 374 del Código General del Proceso, cuando en la demanda se solicite la resolución del contrato de compraventa en virtud de la estipulación consagrada en el artículo 1944 del Código Civil, el juez dictará sentencia que declare extinguida la obligación que dio origen al proceso, siempre que el comprador o la persona a quien este hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar la compra en los mismos términos ofrecidos por un tercero y consigne el monto del mayor valor dentro del término para contestar la demanda.
Casuística
Paco vende a Luna un inmueble en la suma de $200.000.000. En una cláusula accidental literalizan el pacto de retracto así:
En caso de que dentro del mes siguiente a la perfección de la venta, resulte un tercero que mejore el precio de la venta en un 50%, se resuelve el contrato y la venta se hace a tercero, salvo que el comprador o la persona a quien se la haya transferido el bien, pague el mayor valor fijado en esta cláusula.
Veinte días después de haberse perfeccionado la venta Juan ofrece compra del bien por la suma de $300.000.000. Como Luna no se allana a mejorar el precio, Paco presenta demanda ante el juez, en la que solicita:
La resolución del contrato de compraventa por razón del pacto de retracto.
Consecuencialmente que se entregue el bien.
Luna tiene la facultad de evitar la resolución si paga la suma de $100.000.000, a más tardar dentro del término para contestar la demanda.
