La posesión regular
Extracto sentencia SC1379-2025[1]
A
demás de los elementos esenciales de toda posesión material idóneo para efectos prescriptivos –corpus y animus domini–, la posesión regular debe satisfacer dos condiciones adicionales, que la cualifican jurídicamente: el justo título y la buena fe inicial. Así lo establece el artículo 746 del Código Civil, al señalar que «se llama posesión regular la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión».
El Justo Título
Aunque la legislación nacional no define expresamente qué debe entenderse por justo título para efectos posesorios, la jurisprudencia ha interpretado, a partir del artículo 765 del Código Civil, que este constituye «todo hecho o acto jurídico que, por su naturaleza, resulta abstractamente idóneo para transferir el dominio y carece de vicios que comprometan su autenticidad o validez» (CSJ SC, 26 jun. 1964, G. J. t. CVII, pág. 365). Esto implica que justo título sería aquel que, de haber emanado del verdadero propietario, o de quien estuviera facultado legalmente para disponer del bien, habría producido la efectiva transferencia del dominio de un patrimonio a otro.
Así lo tiene dicho el precedente de la Sala:
«(…) [P]or justo título se entiende todo hecho o acto jurídico que, por su naturaleza y por su carácter de verdadero y válido, sería apto para atribuir en abstracto el dominio. Esto último, porque se toma en cuenta el título en sí, con prescindencia de circunstancias ajenas a mismo, que, en concreto, podrían determinar que, a pesar de su calidad de justo, no obrase la adquisición del dominio. Si se trata, pues de un título traslaticio, puede decirse que éste es justo cuando al unírsele el modo correspondiente, habría conferido al adquirente el derecho de propiedad, si el título hubiese emanado del verdadero propietario. Tal el caso de la venta de cosa ajena, diputada por el artículo 1871 como justo título que habilitaría para la prescripción ordinaria al comprador que de buena fe entró en la posesión de la cosa» (CSJ SC, 4 dic. 2009, rad. 2002-00003-01; reiterada en CSJ SC19903- 2017 y CSJ SC2474-2022).
La condición del título justo de la literalidad del acto jurídico
El justo título, por tanto, no depende solamente de la literalidad del acto jurídico correspondiente, sino que implica una evaluación objetiva de su vocación traslaticia del derecho de dominio. Un ejemplo paradigmático es la venta de cosa ajena, que constituye un justo título siempre que el contrato sea existente y válido, pues bajo ese supuesto cumpliría, en abstracto, todos los requerimientos para transferir al adquirente la propiedad del bien compravendido (Cfr. CSJ SC2474-2022).
Precisamente esa apariencia de legitimidad –fundada en la vocación traslaticia del acto que antecede a la posesión– justifica el tratamiento diferenciado que el legislador otorga a la prescripción adquisitiva ordinaria, cuyo plazo se reduce a tres años para los bienes muebles, y a cinco años para los inmuebles (art. 2529, Código Civil). De esta manera, el ordenamiento protege la expectativa fundada del poseedor regular, quien adquirió la cosa mediante un instrumento que, en abstracto, habría sido idóneo para conferirle la propiedad, pese a que circunstancias externas impidieran su transmisión efectiva (Cfr. CSJ SC388-2023).
Imposibilidad del comunero de ejercer posesión regular sobre la cosa común
Aunque constituye un supuesto excepcional –según lo ratifican, entre otras, las sentencias CSJ SC388-2023; CSJ SC1302-2022 y CSJ SC3728-2020–, es jurídicamente viable que alguno de los condóminos ejerza un señorío exclusivo y excluyente sobre la totalidad, o una porción específica, del bien común. Y lo es también que, con base en ello, alegue en su favor la prescripción adquisitiva –por vía de acción o de excepción–. Sin embargo, es crucial advertir que dicha posesión jamás podría ser calificada como regular.
La imposibilidad se caracteriza por los siguientes elementos
Esta imposibilidad se fundamenta en dos razones esenciales:
- el condueño carece de justo título, pues la fuente de su derecho de copropiedad lo reconoce únicamente como titular de una cuota ideal; y
- Tampoco concurre en su favor la buena fe inicial, pues el régimen de comunidad presupone el conocimiento de los derechos concurrentes e ideales de los condóminos, lo que excluiría la posibilidad de que exista una «conciencia de haberse adquirido el dominio» de toda la cosa común, o de un área o porción concreta de ella.
El condueño no tiene un justo título con vocación traslaticia
En efecto, el condueño, por definición, no tiene un justo título con vocación traslaticia sobre la totalidad o alguna fracción materialmente determinada de la cosa común. El acto jurídico del que deriva su condición –la de copropietario–circunscribe claramente su derecho a una cuota abstracta, ideal, reconociendo explícitamente la coexistencia de derechos a favor de los otros condóminos. Por ende, no existe un acto jurídico «verdadero y válido» que pueda considerarse apto, en abstracto, para atribuirle el derecho de dominio que pretende usucapir.
El título del comunero legitima únicamente la propiedad sobre una fracción ideal, nunca sobre porciones físicas determinadas del bien común. Mientras que la prescripción adquisitiva ordinaria exige un título que, en potencia, pudiera transferir el dominio específico de lo que se pretende adquirir, el título del condómino, lejos de otorgarle ese potencial dominio exclusivo, reafirma expresamente su limitación a una cuota parte abstracta, confirmando así la titularidad compartida sobre la totalidad material del bien.
Esta limitación, inherente a la propia comunidad, constituye un obstáculo jurídico insalvable para la pretensión del condómino de adquirir, por prescripción ordinaria, el dominio total o parcial de la cosa común.
Corte Suprema de Justicia, Cas. Civil
