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a prescripción adquisitiva del dominio puede tener origen en una posesión regular. Lo que, de suyo, impone que el prescribiente exhiba un título justo dotado de buena fe.
El justo título y la buena fe conforman, como lo ha sostenido la jurisprudencia[1], el fundamento de la posesión regular. Actúa como causa y obliga a materializar el modo. Da lugar a adquirir el dominio de las cosas de no mediar un vicio o defecto que la usucapión estaría llamada a remediar.
El justo título
Se ha entendido por justo título “todo hecho o acto jurídico que, por su naturaleza y por su carácter de verdadero y válido, sería apto para atribuir en abstracto el dominio. Esto último, porque se toma en cuenta el título en sí, con prescindencia de circunstancias ajenas al mismo, que, en concreto, podrían determinar que, a pesar de su calidad de justo, no abrase la adquisición del dominio”[1]. Esto es, aquélla que actúa como causa y que obligaría a traditar, vale decir, a materializar el modo.
En otras palabras, es justo título aquél que daría lugar a la adquisición del derecho real prescriptible de no mediar el vicio o el defecto por el cual la usucapión está llamada a remediar.
La buena fe
Como baluarte del sistema normativo, es principio y derecho. Tiene como finalidad integrar el ordenamiento y regular “las relaciones entre los particulares, y de éstos con el Estado”[2].
En la institución se distinguen dos categorías, a saber: simple y cualificada.
Buena fe simple
Entendida como la conciencia de obrar con lealtad, rectitud y honestidad. Se exige y presume normalmente en todas las conductas desplegadas por las personas naturales y jurídicas (públicas o privadas), según lo dicta el artículo 83 de la Constitución Política[3].
Buena fe cualificada
Corresponde a la máxima “error communis facit jus”[4]. Conforme al cual, si alguien en la adquisición de un derecho comete una equivocación, y creyendo adquirirlo, éste realmente no existe por ser aparente:
“por lo que normalmente, tal prerrogativa no resultaría adquirido, pero, [ihc-hide-content ihc_mb_type=”show” ihc_mb_who=”5″ ihc_mb_template=”4″ ]
si el [yerro] es de tal naturaleza, que cualquier persona prudente o diligente también lo hubiera cometido, nos encontramos ante la llamada buena fe cualificada o exenta de toda culpa, que permite que la apariencia se vuelva realidad y el derecho se adquiera”[5].
Para quien pretenda beneficiarse de la “buena fe cualificada”, la jurisprudencia[6]; ha pregonado la obligación de demostrar concurrentemente tres condiciones:
- Cuando el derecho o situación jurídica aparente, tenga en su aspecto exterior todas las condiciones de existencia real. De manera que cualquier persona [aplicada] (…) no pueda descubrir la verdadera situación;
- una prudencia de obrar, esto es, que en la “adquisición del derecho” se haya procedido diligentemente, al punto de ser imposible descubrir el error al momento de su consecución. Aspecto que requiere el convencimiento de actuar conforme a los requisitos exigidos por la ley; y
- la conciencia y persuasión en el adquirente de recibir “el derecho de quien es legítimo dueño”.
Presunción simple en materia posesoria
En materia posesoria, rige la presunción de “buena fe simple” conforme lo establece el artículo 768 del Código Civil, definiéndola como “la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, exentos de fraudes y de todo otro vicio. Así, en los títulos traslaticios de dominio, la buena fe supone la persuasión de haberse recibido la cosa de quien tenía la facultad de enajenarla y de no haber habido fraude ni otro vicio en el acto o contrato”[7].
Sobre el particular la jurisprudencia cosa[8] reiteró:
“(…) La buena fe (…) es la creencia en el poseedor de ser propietario de la cosa. [De esa manera], el precepto [art. 778 C.C.] (…) concluye que ‘en los títulos traslaticios de dominio, la buena fe supone la persuasión de haberse recibido la cosa de quien tenía la facultad de enajenarla y de no haber habido fraude ni otro vicio en el acto o contrato’. Entonces, para que un adquirente a non domino sea de buena fe, es necesario que haya creído que su autor era propietario, pues no podría recibir de él un derecho de que no fuese titular. De donde es inevitable concluir que el conocimiento por el poseedor, de los vicios del título de su autor, es excluyente de la buena fe, porque infirma esta creencia’, anotando también que la Corte tiene explicado que ‘por justo título se entiende todo hecho o acto jurídico que, por su naturaleza y por su carácter de verdadero y válido, sería apto para atribuir en abstracto el dominio. Esto último, porque se toma en cuenta el título en sí, con prescindencia de circunstancias ajenas al mismo, que en concreto, podrían determinar que, a pesar de su calidad de justo, no obrase la adquisición del dominio. Si se trata, pues de un título traslaticio, puede decirse que éste es justo cuando al unírsele el modo correspondiente, habría conferido al adquirente el derecho de propiedad, si el título hubiese emanado del verdadero propietario. Tal el caso de la venta de cosa ajena, diputada por el artículo 1871 como justo título que habilitaría para la prescripción ordinaria al comprador que de buena fe entró en la posesión de la cosa (…)”.
En conclusión, el poseedor de buena fe es quien detenta el bien como un propietario, creyendo recibirlo de su dueño en virtud de un justo título “cuyos vicios ignora”[9].Vale decir, se trata de una convicción formada de que ninguna otra persona, salvo él, tiene derecho sobre el terreno. De ese modo, “la buena fe no es solamente la ignorancia del derecho de otro en la cosa, sino la certidumbre de que se es propietario”[10].
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Sentencia ibídem; en igual sentido, G.J. T. CXLII, pág. 68, sentencia de 29 de febrero de 1972; fallo de 4 febrero de 2013, rad. 2008-00471-01. Por supuesto, con relación al título, caben distinciones; en algunos coinciden el título y la tradición en el derecho real, como ocurre en el mutuo, o el constitutivo de la prenda civil; otros, en el caso de la compraventa, la donación o la permuta son la fuente de la obligación de dar para materializar la tradición; otros no son traslaticios, como el arrendamiento y el comodato, pues no buscan transferir el dominio, resultan la causa de la obligación de hacer; al mismo tiempo que la promesa de contrato no genera la obligación de dar, sino la prestación de hacer: celebrar el contrato futuro. En consecuencia, el título no siempre es traslaticio del derecho del dominio porque en verdad lo traslada la tradición. El título en realidad obliga a dar o hacer, o no hacer, según el caso.
[2] Corte Constitucional, sentencia C-071 de 2004.
[3] “Las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de la buena fe, la cual se presumirá en todas las gestiones que aquellos adelanten ante estas”.
[4] El error común hace derecho.
[5] CSJ. Civil. Sentencia de 23 de junio de 1958, citada ente muchas otras, en el fallo de 27 de febrero de 2012, rad. 1100131030020031402701. También ha sido invocada por la Corte Constitucional en sus decisiones de control abstracto de las normas con fuerza de ley, como C-1007 de 2002, C-071 de 2004, C-740 de 2003, y recientemente C-330 de 2016.
[6] “La apariencia de los derechos no hace referencia a la creencia subjetiva de una persona, sino a la objetiva o colectiva de las gentes. De ahí que los romanos dijeran que la apariencia del derecho debía estar constituida de tal manera que todas las personas al examinarlo cometieran un error y creyeran que realmente existía, sin existir. Este es el error communis, error común a muchos” (CSJ. SC 27 de febrero de 2012, rad. 1100131030020031402701, entre muchas otras.
[7] CSJ, Cas. Sent. CSJ. SC 27 de febrero de 2012
[8] CSJ. Civil. sentencia de 26 de junio de 1964, G.J., t. CVII, p. 372, reiterada el 16 de abril de 2008, rad. 4128931030022000-00050-01 y el 7 de julio de 2011, rad. 73268-3103-002-2000-00121-01.
[9] CLARO SOLAR, Luis. Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado. Santiago, Editorial Jurídica de Chile, t. VI, páginas. 490 a 492.
[10] Ídem.
[8] Sentencia ídem