Requisitos y reglas cuando se construyen en suelo ajeno
C
uando se construye en suelo ajeno el artículo 739 del Código Civil, ofrece soluciones tanto para el dueño del bien como para quien hace la plantación. Se busca, de un lado la protección de derechos correlativos y deslindar posibles enriquecimientos de justa causa.
Derecho de quien planta o construye en suelo ajeno
El propietario del bien no puede ser compelido por quien construye en su terreno para que le pague lo construido. El derecho del constructor surge cuando se reclama en la acción reivindicatoria el bien, o , en su defecto, el pago de la tierra.
Por regla general, dijo la jurisprudencia, quien plantó mejoras en suelo ajeno, no tiene acción directa para obtener del dueño de la tierra su valor o para obligarlo a venderle el predio. Solamente en los casos que el dueño accione la recuperación del bien aquél puede reclamar para obtener de éste el valor de las mejoras[1].
Cuando se incorporan materiales, plantas o semillas de propiedad de una persona en suelo de propiedad de otra, la accesión opera ipso jure (C.C. art 673). La determinación de a cuál de ellos pertenece la edificación, plantación o sementara, se orienta por la aplicación del principio conforme al cual la superficie accede al suelo que es lo que se considera principal. Por ello el propietario del suelo, quiéralo o no, se hace dueño de las mejoras puestas en él, pues el modo de la accesión opera, como se dijo, de pleno derecho[2].
Reglas de reconocimiento
Sin embargo, para evitar que ese desplazamiento patrimonial forje un enriquecimiento sin justa causa, el tratamiento legal es el siguiente:
La ley obliga al propietario del terreno a sufragar los materiales, plantas o semillas empleadas a quien las colocó. Tomando en consideración si el constructor sabía o no que construía, plantaba o sembraba en la heredad de aquél. Puesto que cuando el primero obra con conocimiento del segundo no le disputa la condición de dueño, pues es con su anuencia que precisamente incorpora las mejoras.
Con tal propósito el artículo 739 del Código Civil, según la jurisprudencia[3], contempla dos supuestos que gobiernan hipótesis diversas, así:
En el primero establece que:
El dueño del terreno en que otra persona, sin su consentimiento, hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas en favor de los poseedores de buena o mala fe en el Título De la Reivindicación[4]. O de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.
Ya en el segundo, advierte que
Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será éste obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera.
En este caso, que es sustancialmente diverso al anterior, la ley entiende que el constructor obró a ciencia y paciencia del propietario del suelo. Por eso previene unas consecuencias diferentes a las que dimanan del inciso primero, toda vez que confiere al verus dominus del suelo mejorado un derecho de preferencia. El cual lo faculta para liquidar a su favor la situación jurídica que se forma después de que otra persona, con su anuencia, ha edificado, plantado o sembrado en suelo de su propiedad. Obligándolo a pagar el valor del edificio, plantación o cementera a quien lo levantó, sembró o plantó, si lo que pretende es recobrarlo, no pudiendo, en todo caso, desposeer al mejorista hasta tanto no medie la respectiva liquidación y el pago de las correspondientes mejoras.
CSJ. SC10896-2015.
[2] SC 28 mar. 2000, rad. nº 5155,
[3] SC4755-2018
[4] C.C. art. 965 a 967